Quá trình phát triển của Thị trường BĐS Việt Nam

Quá trình phát triển của Thị trường BĐS Việt Nam
Việc điểm lại các thời kỳ phát triển thị trường BĐS ở nước ta để có sự nhìn nhận tổng quát toàn cảnh về quá trình hình thành và phát triển thị trường này là rất cần thiết.

Với quan điểm đó, có thể thấy rằng quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta có thể phân chia thành hai thời kỳ như sau:

1.1. Thời kỳ trước Đổi mới (từ 1987 trở về trước):
1.1.1. Giai đoạn kinh tế kế hoạch hoá tập trung ở miền Bắc từ 1987 trở về trước:

Thời kỳ này có thể chia 2 giai đoạn: Giai đoạn một từ 1954 đến hoàn thành thống nhất đất nước và kéo dài đến thời điểm sửa đổi Hiến pháp năm 1980 và giai đoạn hai từ khi có Hiến pháp sửa đổi năm 1980 đến năm 1987.

Giai đoạn từ 1954 đến 1980: Giai đoạn này, đất nước ta trong hoàn cảnh phải tiến hành đồng thời 2 nhiệm vụ lớn là xây dựng miền Bắc vững mạnh và đấu tranh thống nhất nước nhà.

Chế độ kinh tế thời kỳ này theo Hiến pháp năm 1959, “Nhà nước lãnh đạo hoạt động kinh tế theo một kế hoạch thống nhất. Nhà nước dựa vào các cơ quan Nhà nước, tổ chức công đoàn, hợp tác xã và các tổ chức khác của nhân dân lao động để xây dựng và thực hiện kế hoạch kinh tế” (Điều 10) mà ta quen gọi là thời kỳ kinh tế “kế hoạch hoá tập trung”. Giai đoạn này “Kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân, giữ vai trò lãnh đạo trong nền kinh tế quốc dân và được nhà nước bảo đảm phát triển ưu tiên” (Điều 12). Trong nông nghiệp “Nhà nước đặc biệt khuyến khích, hướng dẫn và giúp đỡ sự phát triển của kinh tế HTX- hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động”(Điều 13). Vì vậy, ruộng đất, ao hồ.. đều đưa vào HTX do đó không có thị trường của BĐS không đầu tư xây dựng.

Trong công nghiệp, dịch vụ “Nhà nước khuyến khích và hướng dẫn các nhà tư sản dân tộc đi theo con đường cải tạo XHCN bằng hình thức công tư hợp doanh” (Điều 16) vì vậy BĐS công nghiệp và dịch vụ cũng không có thị trường. BĐS nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, bệnh viện… thời kỳ này được coi như phúc lợi xã hội được nhà nước đầu tư từ ngân sách phục vụ nhân dân.

Giai đoạn từ 1980 (sửa đổi Hiến pháp) đến 1987 (Luật Đất đai ra đời):

Sau khi thống nhất, đất nước chuyển sang giai đoạn hoà bình, cả nước xây dựng kinh tế, Hiến Pháp sửa đổi năm 1980 quy định chế độ kinh tế của đất nước trong giai đoạn này là “thực hiện một nền kinh tế quốc dân chủ yếu có hai thành phần: thành phần kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân và thành phần kinh tế hợp tác xã thuộc sở hữu tập thể” (Điều 18); Nhà nước quy định về chế độ và thi hành các biện pháp cần thiết bảo đảm cho nhân dân lao động sử dụng đầy đủ quyền làm chủ tập thể về tư liệu sản xuất và lực lượng lao động, về sản xuất và phân phối, về khoa học và kỹ thuật, làm cho sự nghiệp phát triển kinh tế thực sự là sự nghiệp của toàn dân (Điều 17). Về đất đai, nhà ở có quy định cụ thể hơn: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa…đều thuộc sở hữu toàn dân(Điều 19) và “Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của mình theo quy định của pháp luật” (Điều 20). Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của công dân về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt … Pháp luật bảo hộ quyền thừa kế tài sản của công dân. (Điều 27). Việc tạo lập nhà ở bắt đầu có những đổi mới: “Công dân có quyền có nhà ở. Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thực hiện từng bước quyền đó. Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng, hợp lý” (Điều 62).

Như vậy, nhìn nhận chung trong giai đoạn trước năm 1987, không có các yếu tố để hình thành thị trường BĐS trong mô hình kinh tế giai đoạn này.

Không có chế độ giao và cho thuê đất cho nên thị trường sơ cấp không hình thành. Việc tạo lập BĐS nói chung, BĐS nhà ở nói riêng giai đoạn này chủ yếu do Nhà nước thực hiện. Thị trường thứ cấp giao dịch chuyển nhượng BĐS hầu như không có. Trong nông nghiệp chỉ có mô hình kinh tế HTX cho nên không có chuyển nhượng ruộng đất, ao hồ. Trong công nghiệp, thương mại, dịch vụ chủ yếu mô hình xí nghiệp quốc doanh và tập thể HTX thủ công nghiệp việc dịch chuyển nhà máy, xí nghiệp do quyết định của Nhà nước nên không có giao dịch mua bán trên thị trường.

Riêng về lĩnh vực BĐS nhà ở, do Nhà nước không đáp ứng đủ nhu cầu (theo thống kê diện tích nhà ở do Nhà nước xây dựng trong giai đoạn này chỉ đáp ứng được 30% nhu cầu nhà ở của CBCNVC ở đô thị) trong khi một số nhà ở đã có giấy chứng nhận sở hữu do chế độ cũ cấp nên sự chuyển nhượng “trao tay” giữa những người có nhu cầu vẫn diễn ra. Thị trường “ngầm” có nguyên nhân và xuất phát điểm từ việc Nhà nước chậm thừa nhận và không có quy định hành lang pháp lý cho nó.

Nhà nước chưa có quy định công nhận quyền sở hữu nhà ở và cũng chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với BĐS, do đó thị trường có hoạt động nhưng không có sự quản lý của Nhà nước.

1.1.2. Thị trường BĐS trước năm 1987 ở miền Nam:

Ở miền Nam, trước giải phóng (1975), BĐS được cấp Bằng khoán điền thổ, việc mua bán BĐS thông qua Chưởng khế bằng văn tự mua bán nhà đất (tương tự như cơ quan công chứng ngày nay-tại Tp. Hồ Chí Minh hiện còn đang lưu tới 54.862 Bằng khoán điền thổ với trên 180.000 văn tự mua bán nhà đất). Sau khi thống nhất đất nước, nền kinh tế ở miền Nam cũng dần được chuyển đổi theo hướng thống nhất chính sách kinh tế xã hội trong cả nước như thời kỳ trước năm 1987 ở miền Bắc.

1.2. Thời kỳ Đổi mới cơ chế kinh tế, phát triển nền kinh tế thị trường từ 1987 đến nay:

Sự phát triển của thị trường BĐS thời kỳ này có thể chia thành 2 giai đoạn chủ yếu: Giai đoạn 1 bắt đầu từ sự ra đời Luật Đất đai năm 1987 đến năm 1993 khi Luật Đất đai sửa đổi. Giai đoạn 2 từ 1993 đến nay.

1.2.1. Giai đoạn từ 1987 đến 1993:

Luật Đất đai 1987 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1980 và chủ trương đổi mới tư duy kinh tế của Đảng tại Đại hội VI tạo ra nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trường BĐS bước đầu hoạt động đó là việc giao đất và cho phép chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao.

Để phục vụ cho phát triển kinh tế, khái niệm giao đất đã được thực hiện tuy chưa đặt vấn đề thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, thị trường sơ cấp đã bắt đầu hoạt động. “Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, các tổ chức xã hội và cá nhân dưới đây gọi là người sử dụng đất- để sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn giao đất để sử dụng có thời hạn hoặc tạm thời. Người đang sử dụng đất đai hợp pháp được tiếp tục sử dụng theo quy định của luật này” (Điều 1) và “Chỉ được giao đất ở trong khu dân cư cho những hộ chưa có nhà ở” (Điều 35).

Luật Đất đai 1987 cũng quy định “Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định (Điều 3) và người sử dụng đất có những quyền lợi sau đây: được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao, được quyền chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao; trong trường hợp đất đang sử dụng được thu hồi để giao cho người khác thì được đền bù thiệt hại thực tế, được bồi hoàn thành quả lao động, kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật”( Điều 49). Như vậy, lần đầu tiên nhà ở và vật kiến trúc khác trên đất được chuyển nhượng tạo điều kiện cho thị trường BĐS nhà ở- một lĩnh vực có cung cầu rất lớn, nhạy cảm có điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên mãi tới năm 1991, Pháp lệnh nhà ở mới ra đời, đây là một động lực thúc đẩy thị trường BĐS nhà ở phát triển. Pháp lệnh đưa ra 2 điểm rất quan trọng đó là về kinh doanh nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở khi nhận chuyển nhượng nhà ở.

Pháp lệnh quy định: “Tổ chức, cá nhân được kinh doanh nhà ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động kinh doanh nhà ở khác theo quy định của pháp luật” (Điều 4) và “Đất có nhà ở không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Người nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai” (Điều 31).

1.2.2. Giai đoạn từ 1993 đến nay:

Luật đất đai 1993 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1992 và chủ trương xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước. Luật Đất đai 1993 được sửa đổi bổ sung lần 1 năm 1998, sửa đổi bổ sung lần 2 năm 2001. Qua 2 lần sửa đổi, vấn đề tiền sử dụng đất và thẩm quyền giao đất đã được quy định cụ thể. Như vậy, Luật Đất đai đã đề cập đến các vấn đề liên quan đến phát triển thị trường BĐS như:

- Lần đầu tiên Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
- Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất.
- Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Gần đây, Luật đất đai đã được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ 1/7/2004 đã đề cập đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS.

Những quy định pháp luật nêu trên có liên quan đến đất đai, nhà ở đã thực sự tạo điều kiện cho thị trường BĐS có bước phát triển mới. Nhờ vậy, thị trường BĐS chính thức đã có cơ sở pháp lý hình thành và đi vào hoạt động. Tuy còn mới ở bước đầu và còn nhiều khiếm quyết nhưng thị trường BĐS đã có những đóng góp tích cực vào sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội.

Qua phân tích, đánh giá quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta cho thấy: thị trường này tuy đã hình thành từ trước thời kỳ đổi mới nền kinh tế, nhưng nhìn chung ở giai đoạn này thị trường BĐS còn ở mức thấp, tự phát và các hoạt động giao dịch phần lớn là chưa chính thống. Thị trường BĐS ở nước ta chỉ bắt đầu phát triển cả về số lượng, quy mô và mức độ tác động đến nhiều lĩnh vực của kinh tế-xã hội bắt đầu khi chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá sang kinh tế thị trường và đặc biệt là từ khi Luật đất đai năm 1993 ra đời.


Tin tức liên quan :

Khả năng môi giới Bất động sản

Pháp luật về thương mại, doanh nghiệp

Pháp luật về đầu tư , xây dựng

Pháp luật về nhà ở

Pháp luật về đất đai – Một số quy định chung