Pháp luật về đất đai – Một số quy định chung
Pháp luật về đất đai – Một số quy định chung
Pháp luật về đất đai được quy định cụ thể trong Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam.
1.1. Sở hữu đất đai
Luật Đất đai tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai (thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất), quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá đất. Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất; điều tiết giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước cách mạng qua các thời kỳ.
1.2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Để đảm bảo sự phù hợp với việc quản lý đất đai tại đô thị và tính thống nhất trong sử dụng đất phát triển đô thị, Luật Đất đai không giao cho phường, thị trấn, các xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị lập quy hoạch sử dụng đất mà do UBND cấp trên trực tiếp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời để tránh tình trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất “treo” như hiện nay, Luật quy định: Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 3 năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ.
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất: Luật Đất đai quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo hướng tiếp tục phân cấp cho địa phương và thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.
- Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi: Luật Đất đai quy định Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm để chủ động quỹ đất cho đầu tư phát triển. Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ đất (do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập) để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư về bồi thường khi thu hồi đất, Luật Đất đai quy định rõ những trường hợp được bồi thường về đất (những người có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định). Những người không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất. UBND tỉnh, thành phố thu hồi đất. Khu tái định cư phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ.
- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Luật Đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có thể uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đăng ký đất đai: Luật Đất đai quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Theo đó, Văn phòng này được thành lập theo hướng: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có trụ sở chính và các chi nhánh được bố trí để tạo thuận lợi cho người tham gia thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất đai. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ chế “một cửa”.
Quản lý tài chính về đất đai: Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai của năm đó. Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thàu dự án trong đó có quyền sử dụng đất cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợ trong giao dịch quyền sử dụng đất.
- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định rõ hơn, đồng thời với việc mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của toà án nhân dân (giải quyết không chỉ đối với người sử dụng đất). Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính, không khởi kiện ra toà án nhân dân vì toà án nhân dân không có cơ sở giải quyết, cụ thể là: việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện ở hai cấp, trong đó cấp thứ hai là cấp giải quyết cuối cùng. Việc giải quyết khiếu nại về đất đai được thực hiện theo trình tự: Người sử dụng đất gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân đã ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại, Uỷ ban nhân dân đã ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại có trách nhiệm giải quyết lần đầu thì có quyền gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp hoặc khởi kiện ra toà án nhân dân; quyết định giải quyết khiếu nại của Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp là quyết định giải quyết cuối cùng; trường hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cấp giải quyết khiếu nại lần đầu mà đương sự không đồng ý thì co quyền khởi kiện ra toà án nhân dân; Việc giải quyết khiếu nại về đất đai không bao gồm trường hợp khiếu nại về quyết định hành chính giải quyết tranh chấp đất đai.
1.3. Phân loại đất
Đất được phân thành 3 nhóm như sau: nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối; Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, dất chuyên dùng mà Luật đất đai năm 1993 đã quy định; Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng đất.
1.4. Chế độ sử dụng dất
- Thời hạn sử dụng đất: Luật đất đai quy định cụ thể các trường hợp sử dụng đất ổn định lau dài, các trường hợp sử dụng đất có thời hạn trên cơ sở kế thừa các quy định về thời hạn sử dụng đất của Luật đất đai năm 1993 (đất ở thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm là 20 năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, cây công nghiệp là 50 năm). Đối với đất thuê thì thời hạn được thực hiện theo hợp đồng thuê đất.
- Hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp: Luật đất dâi năm 2003 chỉ quy định hạn mức giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, nếu vượt hạn mức giao đất phải chuyển sang thuê đất trừ diện tích thuê, đất nhận chuyển nhượng, đất được thừa kế, tặng cho. Để đảm bảo công bằng, đồng thời khuyến khích sản xuất nông nghiệp, lâm mghiệp, nuôi trồng thuỷ sản xuất muối, Luật đất đai cũng quy định hạn mức giao đất trong trường hợp hộ gia đình các nhân sử dụng nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối). Chính phủ trình uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp với quy mô lớn vào một số người, phù hợp với tiến trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước và điều kiện kinh tế – xã hội của từng vùng.
- Về sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức: Luật quy định đối với doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì nay phải chuyển sang thuê đất hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất. trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối nhưng không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích hoặc sử dụng không hiệu quả thì nhà nước thu hồi để đưa vào sử dụng.
- Đất sử dụng cho kinh tế trang trại: Luật quy định chủ trang trại được chủ động chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất theo phương án sản xuất đã được Uỷ ban nhân dân cấp huyện xét duyệt, nhằm tạo điều kiện để các chủ trang trại khai thác có hiệu quả đất đai, mở rộng quy mô sử dụng đất nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hoá.
- Đất ở (vườn, ao): Luật đất đai quy định đất ở, vườn, ao trên cùng một thửa đất thuộc khu dân cư ở nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng được xác định là đất ở, không phải là đất nông nghiệp; đất ở, dất trong khuôn viên xung quanh nhà ở thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng được xác định là đất ở. Bổ sung quy định cụ thể về xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất ở mà có vườn, ao (trường hợp đất ở mà có khuôn viên xung quanh nhà ở thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng được xác định là đất ở. Bổ sung quy định cụ thể về xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất có vườn, ao (trường hợp đất ở mà có khuôn viên xung quanh nhà ở được hình thành mục ngày tháng 18 tháng 12 năm 1980, ngày Hiến pháp có hiệu lực thi hành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành). Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương xác định đất ở vườn của hộ gia đình, cá nhân trong bồi thường giải phóng mặt bằng, bảo đảm quyền lợi chính đáng của ngườu sử dụng đất có vườn, ao.
Đất khu công nghệ cao, khu kinh tế (cơ chế giao lại đất): Luật đất đai quy định Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyêt định giao đất một lần cho Ban quản lý Khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ban quản lý được giao lại đất, cho thuê đất cho người đầu tư vào Khu công nghệ cao, khu kinh tế nhằm tạo điều kiện thuận lợi, thu hút đầu tư.
1.5. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Quyền lựa chọn hình thức giao đất. thuê đất: Luật đất đai quy định: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, Quy định này tao điều kiện thuận lợi cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, chủ động trong sử dụng đất, tăng nguồn thu ngân sách từ quỹ đất và tạo thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản, xoá dần sự khác biệt về quyền sử dụng đất giữa người Việt Nam ở trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, động viên người Việt Nam định cư ở nước ngoài hướng về Tổ quốc, tham gia xây dựng đất nước.
- Về các quyền của tổ chức sử dụng đất Luật đất đai quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả hoặc tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất, được thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quy định này tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường bất động sản, tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư có đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, không nhất thiết phải thuê đất của Nhà nước.
- Về quyền của hộ gia đình, cá nhân: Luật đất đai năm 2003 đã kế thừa các quyền theo quy định của Luật đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, các nhân sử dụng đất không phải là đất thuê, không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và quyền thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đầy thị trường Bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước.
- Luật đất đai quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân cho mượn đất có giấy tờ theo quy định của Luật đất đai thì được Nhà nước trả lại quyền sử dụng đất hoặc trả lại bằng tiền hoặc giao đất mới, chỗ ở mới.
- Giải quyết các trường hợp Nhà nước mượn đất của hộ gia đình, cá nhân:
Luật Đất đai quy định trường hợp hộ gia đình, các nhân cho mượn đất có giấy tờ theo quy định của Luật đất đai thì được Nhà nước trả lại quyền sử dụng đất hoặc trả lại bằng tiền hoặc giao đất mới, chỗ ở mới.
- Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam: Luật Đất đai quy định ngoài các quyền và các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất còn có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở theo quy định của Chính phủ.
1.6. Thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất
Luật đất đai quy định các thủ tục hành chính trong quản lý à sử dụng đất theo hướng cơ chế “ một cửa”, thủ tục hồ sơ đơn giản, thời gian thực hiện các thủ tục được rút gọn nhằm thống nhất và công khai hoá thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền, đáp ứng yêu cầu về cải cách hành chính.
1.7. Xử lý vi phạm
Luật đất đai quy định: Trách nhiệm của chủ tịch UBND các cấp: Chủ tịch UBND các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất, việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, phát hiện và áp dụng các biện pháp ngăn chặn kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất. Xử lý trách nhiệm của thủ trưởng công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và cán bộ địa phương cấp xã trong việc vi phạm trình tự thực hiện các thủ tục hành chính.
